Købsaftalen

hvad indeholder købsaftalen?

Købsaftalen oplyser om alle handlens vilkår, bl.a. pris, overtagelsesdato, fakta om ejendommen, ansvarsfraskrivelser, finansiering og mange andre forhold. De fleste ejendomme bliver sat til salg gennem ejendomsformidlere, som anvender en standardformular fra Dansk Ejendomsmæglerforening. Det betyder, at indholdet i formularerne er nøje tilrettelagt og formuleret, så det passer til sælgers situation. Du skal også være meget opmærksom på, at sælgeres ejendomsmægler kun kan og må varetage sælgers interesser. Det er det sælger betaler ham honorar for. Det er derfor vigtigt, at du som køber får en BOLIGadvokat til at gennemgå købsaftalen og alle de tilhørende dokumenter. På den baggrund kan du få rådgivning om betydningen af indholdet og konsekvenserne, og du og din BOLIGadvokat kan i fællesskab aftale, om vilkår og/eller pris skal forhandles, så du stilles bedst muligt. Som boligkøber er der en masse faldgruber, du skal være på vagt overfor. Det gælder ikke mindst forbeholdene, altså de punkter i købsaftalen, hvor sælger fraskriver sig ansvar, f.eks. i formuleringer som ”sælger bekendt”.

Advokatforbehold almindelig praksis

“Nærværende købsaftale er fra købers side betinget af, at købers advokat godkender handlen. Hvis købers advokat ikke har godkendt handlen senest …” Husk advokatforbeholdet i købsaftalen, så kan du trygt underskrive købsaftalen og lade Byens Boligadvoakt gennemgå købsaftalen bagefter. Fortryder du handlen, og har du ikke taget advokatforbehold, skal du betale 1 procent af købesummen til sælger. BOLIGadvokaten gennemgår udkastet til købsaftale og de andre dokumenter med henblik på at sikre, at købsaftalen er udformet på en betryggende måde for dig. Advokaten deltager i forhandlinger med sælgeren om den nærmere udformning af købsaftalen.

Advokatforbehold – en gratis fortrydelsesret

På grund af tidspres er det ikke altid muligt, at du som køber kan nå at gennemgå handlen med din BOLIGadvokat, før købsaftalen skrives under. I det tilfælde kan du kræve at få et advokatforbehold med i købsaftalen. Et advokatforbehold er en ekstra – og gratis -fortrydelsesret som betyder, at købsaftalen er betinget af din BOLIGadvokats godkendelse. Brug af denne fortrydelsesret koster dig kun salæret til advokaten. Advokatforbeholdet er ikke automatisk med i købsaftalen. Du skal derfor selv sørge for, at advokatforbeholdet skrives ind i købsaftalen. Normalt er et advokatforbehold tidsbegrænset til 3-5 hverdage, men BOLIGadvokaten kan undervejs bede om mere tid til at gennemgå aftalen. Et advokatforbehold skal skrives ind i selve købsaftalen og bør formuleres således: ”Købers underskrift på denne købsaftale er betinget af, at købers advokat kan godkende købsaftalen i dens helhed. Godkendelse skal være meddelt sælgers ejendomsmægler senest den … dato … kl. 16.” Ved at anvende et advokatforbehold får du tid til at rådføre dig med din BOLIGadvokat om købet, selvom du allerede har skrevet under. Og du kan stadig nå at fortryde gratis. BOLIGadvokaten kan herefter – inden for den aftalte frist – gennemgå alle papirerne og vurdere, om der er forhold eller vilkår, som bør undersøges nærmere eller forhandles. Beslutter du herefter, at du alligevel ikke ønsker at købe, koster det dig ikke andet end BOLIGadvokatens salær.

Lovbestemt fortrydelsesret – koster 1 pct. af købesummen

Har sælger skrevet under, kan du fortryde i henhold til den lovbestemte fortrydelsesret. Hvis du vil benytte dig af fortrydelsesretten, skal du, senest 6 hverdage efter aftalens indgåelse, give sælger besked herom. Fristen regnes fra det tidspunkt, hvor du har fået at vide, at sælger har accepteret aftalen. Din besked om at du fortryder, skal være kommet frem til sælger eller dennes repræsentant inden fristens udløb. Der skal tillige inden for samme frist betales en godtgørelse på 1 pct. af købesummen. Det er derfor meget vigtigt, at du får indføjet et advokatforbehold, så du ikke skal betale 1 pct. af købesummen, hvis du fortryder.

Derfor skal du være særlig opmærksom på købsaftalen

Når begge parter har underskrevet købsaftalen, og handlen er endelig, er det normalt køberens opgave at sørge for, at der bliver udformet et skøde. Skødet udarbejdes og tinglyses elektronisk og indeholder de helt basale oplysninger om handlen: Navne på sælger og køber, ejendommens adresse, købesum og pantehæftelser, servitutter, den offentlige ejendomsvurdering og overtagelsesdagen. Det er vigtigt at understrege, at skødet alene er en kvittering på, at ejerskabet er overgået til køber. Der sker ingen kontrol af handelsvilkårene i forbindelse med tinglysningen. Det er derfor vigtigt, at du som køber, sammen med din BOLIGadvokat, sikrer, at vilkårene i købsaftalen med tilhørende dokumenter – såvel juridisk som praktisk – er i orden og acceptable, inden købsaftalen bliver endelig. Og det er den først, når advokatforbeholdet og/eller fortrydelsesretten er udløbet.

Husk derfor advokatforbeholdet

Hvis både du og sælger har skrevet under, og du ikke har fået tilføjet et advokatforbehold, kan du kun komme ud af handlen ved at bruge den lovbestemte fortrydelsesret. Du skal i givet fald betale en godtgørelse til sælgeren på 1 pct. af købesummen. Der er i denne situation en frist på 6 hverdage til at fremsende en skriftlig meddelelse og betale godtgørelsen.
Du skal ikke acceptere andre formuleringer, uden at dette er aftalt med din BOLIGadvokat. Nogle gange foreslås nemlig formuleringer, som begrænser din mulighed for at fortryde, hvilket du naturligvis ikke kan være tjent med.

Skødet er kun en kvittering og tinglyses elektronisk

Tinglysning af bl.a. skøder, pantebreve og servitutter kan i dag foretages via en computer. Du kan selv gennemføre tinglysningen på din pc, men så er du også selv ansvarlig for, at det bliver gjort korrekt. BOLIGadvokaten sørger imidlertid gerne for det elektroniske skøde i forbindelse med afslutning af handlen, hvilket er ganske billigt og naturligvis omfattet af advokatens ansvarsforsikring. Med afskaffelsen af papirdokumenterne er der ikke længere originale underskrifter på tinglysningsdokumenterne. Underskrifterne erstattes af din og sælgers digitale signaturer. Du kan imidlertid også give din BOLIGadvokat fuldmagt til at signere digitalt på dine vegne, hvis du eksempelvis ikke har internetadgang eller ikke har nogen digital signatur.

Du står selv med hele ansvaret, hvis du ikke har din egen professionelle rådgiver

Hvis du vælger selv at forestå det hele – herunder den elektroniske tinglysning – skal du være opmærksom på, at der ikke er nogenkontrol af vilkårene for handlen i forbindelse med tinglysningen. Der er heller ingen kontrol af, om du nu også er indforstået med at overtage pantegæld eller byrder, hvis dette fejlagtigt er anført elektronisk. Det er altså dit eget ansvar at det du tinglyser korrekt. Du er altså selv ansvarlig for at sikre, at vilkårene i købsaftalen og de mange tilknyttede dokumenter juridisk, økonomisk, byggeteknisk mv. er i orden, for sælgers ejendomsformidler kan og må kun varetage sælgers interesser. Du kan imidlertid få professionel og ansvarsforsikret bistand til det hele hos din lokale BOLIGadvokat. Start derfor med et gratis formøde hos den lokale BOLIGadvokat og få et tilbud på hvad hans eller hendes ansvarsforsikrede bistand vil koste.